מאת: רו"ח דורית גבאי
איגוד – מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: " חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העות'מאני על האגודות 1327."
למעשה, ניתן לראות כי המונח "איגוד" כולל גופים משפטיים כגון: חברה וחברה נכרית, אגודה לפי פקודת האגודות השיתופיות, שותפות רשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה עותומאנית כמשמעותה בחוק העמותות.
איגוד מקרקעין – מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: " איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירת ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית. "
ניתן לראות כי ההגדרה בחרה בצד הנכסים כקנה המידה להכרעה, אם לפנינו איגוד מקרקעין אם לאו. איגוד שבבעלותו מקרקעין שהם מלאי עסקי, ואין לו נכסים אחרים, שאינם נכסים ניטרליים לעניין זה, כדוגמת מזומנים, מניות, אגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, הוא לכאורה איגוד מקרקעין כי המלאי הוא מלאי מקרקעין, המהווים זכות במקרקעין לפי סעיף 1.
איגוד שיש לו נכסי מקרקעין, ממשיך להיחשב ל"איגוד מקרקעין" גם כאשר יש לו בנוסף למקרקעין נכסים משני סוגים:
א. נכסים ניטרליים – נכסים שאינם משמשים בייצור הכנסה
ב. נכסים שאינם ניטרליים – נכסים שמייצרים הכנסה, ובלבד שהם "נכסים טפלים", קרי טפלים למטרה העיקרית של האיגוד. כלומר, אם לאיגוד נכסים שאינם מקרקעין, המשמשים בייצור הכנסה ואינם טפלים, האיגוד אינו "איגוד מקרקעין".
בעבר, חברות פעלו בכל דרך לצאת מגדרו של "איגוד מקרקעין" על ידי רכישת נכסים כגון משאית, טרקטור ובכך לשנות את יחס הנכסים ולהטות את הכף לעבר היות האיגוד "איגוד" ולא "איגוד מקרקעין". התרוצצו ספורים שהיה טרקטור אחד שהיה נמכר מחברה לחברה לשם ביצוע מכירת מניות זה וכדי לא להיכלל כאיגוד מקרקעין.
פעולה באיגוד – יש לציין כי קיימת הגדרה לפני תיקון 50 : "הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין לא תמורה."
לאחר התיקון הוספה לה תוספת משמעותית, אשר יצרה משטר מס חדש לגמרי ביחד לפעולה באיגוד.
לאחר תיקון מספר 50, "פעולה באיגוד" – "הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה, או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכול בין בתמורה ובין ללא תמורה, אך למעט הקצאה. לעניין זה הקצאה – הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מחברי האיגוד, במישרין או בעקיפין."
ניתן למעשה לראות כי חוק מיסוי מקרקעין מגדיר שורת עסקאות בזכויות האיגוד, אשר מבצען עושה "פעולה באיגוד" כגון מכירת מניות באיגוד על ידי בעל מניות בו. זכותו היחסית של עושה הפעולה ביחס לבעלי הזכויות האחרים באיגוד. בית המשפט עמד על כך בע"א ג.ו.ב.ר נכסים ובנייה בע"מ נ' מנהל מס שבח - "אכן צודק בא כוח החברה כי יש לבחון את העסקה על פי מהותה האמיתית ועל פי תוכנה הכלכלי ועל פי הדפוסים המשפטיים הפורמאליים בלבד שבאמצעותם היא בוצעה".
לפיכך, הקצאת מניות הטבה לדוגמא אינה פעולה באיגוד שכן אינה משנה מזכויותיו היחסיות של בעלי המניות באיגוד.
כאמור, לאחר תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין שינוי בשיעור ההחזקה הנובע מהקצאה של מניות אינו אירוע מס. אולם כאשר מוכרים מניות – יש לחשב מס שבח ומס רכישה ובתקופות מסוימות גם מס מכירה.
המאמר נכתב ביום: 12.9.2010
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה