פסיקת העליון בנוגע לניצול הפטור במכירת חלק לא מסוים בדירות בבנין על ידי יורשת

מאת: רו"ח דורית גבאי

רחל מנחם(1) ירשה יחד עם שלושה עשר יורשים אחרים בנין ובו חמש עשרה דירות מגורים.

בשנת 2002, בעקבות בקשה לפירוק השיתוף בבניין, הורה בית המשפט על מכירה לצד ג'. לפיכך מכרה רחל יחד עם ארבעה בעלים נוספים את הבעלות בבניין.

הצדדים פנו בטרם המכירה לייעוץ משפטי והיועץ הציע לערוך כנהוג הסכם ייחוד דירות. השותפים התנגדו לעריכה של הסכם כזה.

לאור זאת בהעדר הסכם חלוקה וייחוד של הדירות, רחל מכרה את חלקה ביקשה פטור לפי סעיף 49 ב(1). תחילה, המנהל העניק פטור מלא ממס שבח בשומה זמנית שהוציא.

בתאריך 24.5.2004 הוציא המנהל שומה מתוקנת לפי סעיף 85 ואז העניק לה פטור חלקי בלבד. המנהל העניק פטור ממס שבח בגין יחס חלקה בבניין (כ- 8%) מתוך דירה אחת בלבד ואת שאר החלקים חייב במס מלא.במילים אחרות בגין מרבית התמורה, ששולמה לידיה – שילמה מס.

הפטור החלקי היה כה חלקי – שתוצאת המס אליה הגיע לא הותירה ברירה והיא נאלצה להשיג אותו במרוץ עיקש עד לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון פסק

בית המשפט העליון קיבל את הערעור ולהעניק לרחל פטור ממס שבח בגין דירה אחת.

הוחלט לאמץ את ההלכה שנקבעה בעניין ברקסון שם בית המשפט החליט:

• אין בהיעדר חלוקה או ייעוד של הדירות עצמן כדי לשלול תחולה של הוראות הפטור ממס שבח.
• אין הצדקה לשלול עיקרון זה כאשר אין הסכמה מצד בעלי הזכויות לייחוד דירות וכאשר רק מקצתם של בעלי הדירות מכרו את הזכויות בנכס.

בהחלטת העליון נרשם:

"למערערת יש זכויות בשיעור 8.173% בנכס. גם לפי עמדתו של המשיב, שלפיה בבניין היו 14 דירות מגורים בלבד, זכויותיה של המערערת עולות במעט על זכות מלאה בדירת מגורים ממוצעת אחת, והיא מבקשת, כאמור, פטור בגובה התמורה ששילמה, או לחילופין, פטור בגובה התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת. אין מחלוקת בין הצדדים בדבר התקיימותם של התנאים הנוספים להענקת הפטור למערערת בהתאם להוראת סעיף 49 ב(1). התוצאה היא כי יש להעניק למערערת פטור ממס בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת. הצדדים חלוקים באשר למיסוי של הזכויות לבנייה נוספת. מיסוי של הזכויות לבנייה נוספת יחושב לפי האופן שנקבע בפסק דין זה. לא מצאנו מקום לשנות מקביעתה של ועדת הערר בדבר קיומו של משרד בבניין, ולא ראינו מקום לאפשר הבאת ראיות נוספות בעניין זה, אך כאמור, אין בכך כדי לשלול מהמערערת את הפטור בגין דירת מגורים אחת לו היא זכאית."

ועוד נרשם כהערת אזהרה: "אין להסתמך על הקביעות ועל דרך הניתוח שהוצגו בפסד דין זה כמנוף לתכנוני מס לא ראויים.הסיטואציה שאליה מכוונת הלכה זו היא מכירת זכויות שנתקבלו בירושה על ידי יחידים בבניין דירות מגורים. אין בקביעות בענייננו כדי להכשיר תכנוני מס לא ראויים בכלל ובמצבים שחורגים מגדר המחלוקת שבפנינו בפרט.

עמדת המחברת

ככלל, מוצע לערוך במקרים שניתן לחלק - חלוקה בעין את הדירות בין היורשים במסגרת הסדר בין יורשים לכלל העיזבון או לבצע חלוקה בעין של הדירות בבנין ספציפי מתוך העיזבון.

כאשר מבצעים חלוקה בעין ניתן לזהות את הדירה ולמכור אותה יחד עם זכויות אחרות בבנין. זה קל, היישום פשוט והמחלוקת מצטמצמת לסוגית השווי בחלוקה ולרוב נתפרת בקלות.

כאשר החלוקה אינה אפשרית, הן בשל מחלוקות, הן בשל מגבלות כל שהן – הבעלים מוכר את חלקו בכל הבניין. בית המשפט פונה למנהל בבקשה – תעניק לו את הפטור על דירה ממוצעת בשווייה ועל השאר תחייב במס.

נניח כי מוכרים שלושה יורשים בנין אשר בו יש חמש דירות - מתוכן שתים פנויות ושלוש מוגנות.

לא ניתן היה לחלק באופן שוויוני את הדירות באופן שכל אחד יקבל דירה בשווי כפי חלקו – שליש, ולכן הם מוכרים את הבניין ומבקשים פטור בגין שלוש דירות כלשהן. המנהל יכול לחשב שווי ממוצע של דירה ולהעניק שלושה פטורים של דירות ממוצעות וכך לעזור להתגבר על הבעיה. לא חייבים להגיע למצב שחלק מהבעלים מתנגד לחלוקה בעין ולכן לא מבוצעת לפני המכירה. לעיתים היא פשוט אינה אפשרית. לעיתים רק פתיחת הנושא לחלוקה מולידה רגשות ובעיות מהעבר שיוצרים עיכובים ומונעים המכירה לזמן רב.

כדי להתגבר על כך, אומר בית המשפט – מנהל מס שבח יקר, תאפשר לבצע מכירות של בנינים ולהעניק פטורים ליחידי היורשים בגין דירה אחת, דירה ממוצעת, לא בשווי של הפנטהאוס בבנין, בשווי של דירה ממוצעת. טענות כגון – אי יישום ההלכה של העליון בשל העובדה כי חלוקת הכספים בין בעלי הבניין נעשית כפי חלקם, אינה רלוונטית, כי ברור שיחלקו לפי חלקם. עניין הפטורים אינו קשור לחלוקה הכספית ביניהם.

(1) ע"א 2100/07 רחל מנחם נ' מנהל מיסוי תל אביב

ריכוזי עיקרי הפסיקה בנושא הורשות ומיסוי מקרקעין

1. גדעון שנער נגד מנהל לשכת מיסוי מקרקעין.
2. ד"ר משה וינברג נגד מנהל מס שבח מקרקעין.
3. ע"א עיזבון המנוחה אהובה (אדלה) שפייר.
4. ד"ר משה וינברג, מ.ו השקעות בע"מ, גב' תמר ריינר נגד מנהל מס שבח
5. פיקנר יאיר נגד מנהל מס שבח

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי