תמ"א 38 – הדגשים ובעיות "א"

מאת: עו"ד משה ימין

מבוא

ישראל נמצאת באיזור של מפגשים בין לוחות המרכיבים את קרום כדור הארץ.

מבחינה סטטיסטית התרחשו בארץ רעידות אדמה בכל 80 שנה בממוצע ולאור העובדה שבעשרות השנים האחרונות לא נרשמה רעידת אדמה חזקה באזורינו. מדענים סבורים שקיים סיכוי לרעידת אדמה בעתיד הקרוב. על מנת לקדם את פני הרעה יזמה ממשלת ישראל את תמ"א 38.

מהי תמ"א 38

תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית על פי חוק התכנון והבניה שאושרה על ידי ממשלת ישראל ב- 14 אפריל 2005 ומטרתה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. הממשלה העריכה כי מרבית המבנים שנבנו בישראל עד השנה הקובעת (1980) אינם עומדים בדרישות התקן. מטרת תמ"א 38 לאפשר קבלת היתר בניה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת ברמה העירונית. התמריץ העיקרי לבעלי הדירות נובע מהענקת זכויות בניה נוספות לקרקע עליה המבנה (השבחה).

חבילה תמריצים משלימה

כחבילה משלימה לתמריצים לחיזוק המבנה חוקקה הכנסת מס' תיקונים, תוספות ותקנות כדלקמן:
בחוק מיסוי מקרקעין בנוגע לפטור ממס שבח ומס רכישה, בחוק ובתקנות התכנון והבניה בנוגע לפטור והקלות מהיטל השבחה ומאגרת בניה.

הבעיות והקשיים במימוש

הבעיה היא שהתמריץ הכלכלי שנועד בעיקר כדי לאפשר למחוסרי האמצעים בפריפריה לחזק את המבנה הישן מחטיא את המטרה הואיל ומבחינה כלכלית עודף הזכויות (ההשבחה) שווה יותר בערים החזקות ומאפשר דווקא שם לערוך עסקה כלכלית בין הקבלן/היזם לבין בעלי הבתים בעוד בערי וביישובי הפריפריה בהן שווי ההשבחה נמוך נמוכים הסיכויים לבצע חיזוק. בעיות נוספות המלוות את מימוש זכויות תמ"א 38 נובעות כתוצאה מהצטברות נסיבות ההופכות תוכנית כזו לכמעט בלתי ניתנת למימוש כך למשל:

ועד הבית

1. הליכי קבלת החלטות בין בעלי הבתים בבית משותף. מאבקי הכח הקטנים בתוך הבית מועצמים כאשר באים לעשות עסקה עם יזם בנוגע לרכוש המשותף.
   הליכי רישוי
2. הליכי הרישוי של היתר בניה על פי תמ"א 38 ארוכים יחסית נוכח הצורך לוודא שתוספת הבניה מתאימה לתנאים המקומיים כמו תקני חניה וכיו"ב וכדי לוודא שהחיזוק המוצע על פי בקשת ההיתר מבטיח את עמידותו בדרישת התקן.
   
   בטחונות
3. הקושי במתן בטחונות למימון החיזוק ותוספת הבניה מאחר שמדובר בזכויות ברכוש המשותף. הקושי יכול לקבל מענה על דרך של תיקון צו בית משותף ויצירת תת חלקה חדשה שתהווה בטוחה למימון.

כיצד מתבצעות העסקאות כיום

רוב העסקאות המפורסמות והנמצאות בצנרת מבוצעות באמצעות יזם האמור להיות אחראי על השגת הסכמת הדיירים (רובם, 2/3 או כולם תלוי בתוספת המבוקשת), טיפול בהיתר הבניה, הזמנת הבניה ומימונה.

היתרונות והחסרונות

בדרך מימוש באמצעות יזם יש לדעתי יתרונות קטנים וחסרונות גדולים.

היתרונות: היזם מממן, היזם דואג.

החסרונות:

1. בד"כ היזם מבקש לממן באמצעות שעבוד הנכס המשותף של הדיירים ורישום הערות אזהרה לטובתו ולטובת הבנק המממן ובד"כ גם התקשרות שלו עם צדדי ג'.
2. היזם הוא מקבל הרווח העיקרי. קשה להגיע לעסקה הוגנת.
3. זהירות: עורכי דין בניגוד אינטרסים מובנה
   בד"כ היזם מציע לממן את עורך הדין מטעם ועד הבית וקובע כי שכרו ישולם בכפוף לחתימת הסכם ואז קיים ניגוד אינטרסים מובנה שכן עורך הדין מטעם ועד הבית אמור לדאוג כי מבחינה כלכלית תהיה עסקה הוגנת וגם מבחינת בטוחות תהיה עסקה בטוחה בעוד שהיזם מבטיח התשלום לעורך הדין מבקש קודם למקסם את רווחיו. הסיכוי לעסקה הוגנת מוטל בספק.

המלצתנו לוועדי הבתים

המדובר במתנה שנתנו המחוקק והממשלה לבעלי בתים באמצעות תוספת אחוזי בניה. טוב יעשו אלה אם יתארגנו בעצמם כקבוצת בניה והם בעצמם יזמינו שירותי בניה וייטלו מימון (בדומה לקבוצות רכישה או יותר נכון קבוצות בניה) נכון שימנו מתוכם חכמים ונבונים וישכרו שירותים של יועצים גם על בסיס אחוזים מהרווח.

הצעה למחוקק ולממשלה לתמרץ יותר את הפריפריה בפטור מהיטל השבחה ובהורדת רף ההסכמה

במצב הנתון קיים כשל שכן דווקא בישוב הפריפריה בהן זכויות הבניה המשביחות שוות פחות, לא ניתן יהיה לממש את תמ"א 38. נכון לממשלה לבדוק באלו ישובים עובר קו הגבול הכלכלי (הנתונים מצויים בידי הממשלה) ובגינן ליתן תוספת יותר גדולה של זכויות הפטורות מהיטל באופן שתתאפשר בניה גדולה יותר וכן להוריד את רף ההסכמה של מספר בעלי הבתים ולהשאיר בכל מקרה את ההחלטה בידי המפקח על רישום המקרקעין גם כשמדובר בתוספת מעל ל- 2/3 מיחידת המגורים או משטח רצפת הדירות הכולל.
עוד נכון כי הממשלה תחייב את בעלי הבתים בחיזוק המבנים בדרך של ניצול המתנה הניתנת בזכויות העודפות על פי תמ"א 38. אם יש סכנה ונותנים מתנה כדי לצמצמה, מן הדין שיכפו על מקבל המתנה לנצלה לשמירה על חייו ורכושו.

בדרך זו לא נגרע מתקציב המדינה מאומה ויישובי הפריפריה יתחזקו תרתי משמע.

©כל הזכויות שמורות למשה ימין, עו"ד

לתיאום פגישת ייעוץ ניתן להתקשר בטלפון: 09-8657257

פרטי התקשרות:

משה ימין ושות' – עורכי דין ונוטריון

בית רעים, רחוב גיבורי ישראל 24 ת.ד: 8290

נתניה 42504 טל: 09-8657257

פקס: 09-8657258

הוצאות ביטוח משכנתא ועמלות לבנקים מותרים להפחתה מהשבח

בשונה ממדיניות השומה הכריע בית המשפט ומפנה שוב ושוב לעבר מהות כלכלית וגביית מס אמת

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא

השאיפה שלנו כיעד היא שחוק מיסוי מקרקעין אכן ייושם כך שימוסה הרווח האמיתי.

השיקול אשר מנחה את בית המשפט להתרת ניכוי הוצאות הינו ניסיון להביא להטלת מס צודק והימנעות ממצב שאדם משלם מס על רווח שלא נוצר לו בשל כך שהוצאות שהוציא בקשר למקרקעין הנמכרים לא הותרו לו בניכוי ובכך נוצר לו שבח גדול יותר מאשר אילו נוכו ההוצאות. שבח גדול זה יותר מס.

העובדות

ב-6.6.2006 מכרו ישראל ויהודה גרינברגר (1) את זכויותיהם בחלקת מקרקעין. לצורך מימון רכישת הנכס לווה העורר בשנים 2000 ו-2002 הלוואות מבנק לאומי למשכנתאות. בהצהרת השומה העצמית אשר הגיש העורר למשיב ביקש לנכות הוצאות שהוציא לשם רכישה ומכירת הנכס, לרבות הוצאות מימון ריבית והפרשי הצמדה ששולמו בגין ההלוואות.

המשיב לא התיר את ניכוי מלוא הוצאות המימון שנבעו מהפרשי הצמדה ששולמו בקשר להלוואות והוצאות בגין סילוק ההלוואות.

גדר המחלוקת

מנהל מיסוי מקרקעין התנגד להתיר בניכוי הוצאות ביטוח שחויב נוטל המשכנתא לעשות כדי לקבל את המשכנתא וכן עמלות שונות כגון עמלת פירעון מוקדם. המוכרים דרשו בניכוי גם את הוצאות המימון האינפלציוניות, למעשה המוכרים ביקשו ניכוי כפול – פעם עבור מימון ופעם דרך סכום אינפלציוני.

פסק הדין

סעיף 39א' רבתי לחוק, אשר הוסף בתיקון מספר 50, דן בניכוי הוצאות של ריבית ריאלית, ובנוסף קובע כי יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח בעת מכירת הנכס בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף.

המשיב לטענתו, טען כי יתרת הסכומים הנתבעים כ "הפרשי הצמדה" וכן עמלות בטוח הלוואה וסילוק הלוואה אינן מותרות כניכוי על פי סעיף 39א' רבתי לחוק.

השאלה אשר עלתה לסוגיית בית המשפט הינה האם הפרשי הצמדה שניכויים מתבקש הם בגדר הוצאה ברת ניכוי בחישוב השבח?

בית המשפט מציין כי יש לעשות אבחנה בין תשלומי ריבית ריאלית – שהיא המחיר אותו משלם הלווה בעד השימוש שהוא עושה בכספי ההלוואה, ואין חולק כי תשלום הריבית הריאלית הינו הוצאה בגין מימוש עסק הרכישה ושולמה בשל ההלוואה שלוו העוררים לרכישת ולהשבחת הנכס, לבין הפרשי הצמדה אשר משלם הלווה, המהווים מנגנון לפיו מחזיר הלווה את כספי ההלוואה בערכים ריאליים. מרכיב זה נלקח בחשבון חישוב שווי הרכישה ולכן אין מקום להכיר בתשלום הפרשי הצמדה נוספים כהוצאה הניתנת לניכוי.

בית המשפט מציין את סעיף 47(2א) הקובע כאמור:

" הוצאות ריבית ריאלית בענייננו המוטלת בניכוי הוצמדו למדד בהתאם להוראות סעיף זה כעולה מעדות הרכז. אין להוסיף הפרשי הצמדה על ההצמדה בהתאם לסעיף זה. הצמדה זו שומרת על הערך הריאלי של הריבית הריאלית שהותרה לניכוי."

מסעיף זה עולה כי בקביעת השבח הריאלי והאינפלציוני יותאמו הוצאות הריבית הריאלית מיום התשלום ועד יום המכירה. מאחר ומדובר בהלוואות ארוכות טווח המוחזרים בתשלומים עתיים, קובע סעיף זה כי כל תשלומי הריבית ששולמו משנת מס מסוימת יתואמו לפי מדד חודש יוני של אותה שנת מס שבה שולמו עד מדד יום המכירה.

בענייננו אין הסכמה ואין סמכות לדרך דיונית אחרת. הדרך הדיונית לקביעת החבות והיקפה נקבעה במסגרת החוב כולל חישוב הפרשי הריבית, יש לפעול על פיה. חישוב השבח לצורכי מס בדרך שהותוותה בחוק חלה על כל הנישומים באופן שווה.

המסקנה העולה כי יש לדחות את הערר בשאלת ניכוי הפרשי הצמדה.

הוחלט - הערר נדחה.

עמדת המחברת

פסק הדין צודק בהחלט. מוצע לכל מי שמכר נכס בישראל בחיוב במס לבדוק את העלויות הללו ולשקול הגשת תיקון שומה.

(1) ו"ע 8974-02-09 גרינברגר ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה, העורר זה גם העוררים במאמר זה

המאמר נכתב ביום: 24.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

סוגיית חישוב התמורה – שווי המכירה בעסקת מקרקעין

בית המשפט: "את גובה התמורה עליה הסכימו הצדדים, יש לקבוע בשים לב לתוכנה הכלכלי "האמיתי" של העסקה. אחד מעקרונות היסוד בדיני המס הוא כי עסקה יש למסות על פי תוכנה הכלכלי ועל פי מהותה האמיתית.."

מאת: רו"ח דורית גבאי

סוגיה מעניינת, אשר נדונה בעליון עוסקת בסוגיית חישוב התמורה בעסקת מקרקעין.

העובדות

המערערת(1), חברת לוטן ייזום והשקעות בע"מ, ופרוינדליך אורי חברה הנדסית לעבודות בנין ופיתוח בע"מ היו הבעלים המשותפים של מקרקעין. המקרקעין נרכשו על ידי הבעלים המשותפים בשנת 2002.

ביום 30.3.2003 התקשרו הבעלים המשותפים בהסכם עם עמידר, חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ לפיו יוקם על המקרקעין מבנה אשר ישמש כמקבץ דיור ושיועמד לרשות עמידר. במועד כריתת ההסכם עם עמידר, ייעוד המקרקעין היה בעיקרו לבניין ציבורי מסחרי. ביום 29.3.2005 אושרה תוכנית לפיה שונה ייעוד המקרקעין לאזור מגורים המיועד למקבץ דיור עם המסחר.

בין המערערת ללוטן נכרת הסכם לרכישת זכויותיה של לוטן במקרקעין תמורת סך של 2,037,601 ₪ ולרכישת זכויותיה של לוטן על-פי הסכם עמידר תמורת סך של 1,440,00 ₪. בנוסף לכך, באותו היום נכרת הסכם בין המערערת לפרוינדליך לרכישת זכויותיה של האחרונה במקרקעין תמורת סך של 1,364,131 ₪ ולרכישת זכויות על פי הסכם עמידר תמורת סך של 900,000 ₪ במועד ביצוע העסקה טרם נבנה מקבץ הדיור ולא ניתן היתר בניה.

גדר המחלוקת

מנהל מיסוי מקרקעין חייב את המערערת בתשלום מס רכישה בגין התמורה הכוללת שנקבעה בהסכמים, המערערת השיגה על קביעה זו מן הטעם כי התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר הינה חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין.

פסק הדין

בית המשפט בוחר להזכיר לכלל הנישומים כי גובה המס בו חב נישום על פי חוק מיסוי מקרקעין נגזר מ"שווי המכירה". סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי שווי המכירה הוא "שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין כשהיא נקיה מכל שעבוד.." התכלית אשר ברקע ההוראה היא הרחבת "רשת המס" ומניעת התחמקות מתשלום מס באמצעות קביעת תמורה מוסכמת אשר אינה משקפת את ערך המקרקעין.

בית המשפט סבור כי המנהל (2) צודק בנוגע למחלוקת אשר התגלעה בין הצדדים.

לטענת בית המשפט, יש לקבוע את גובה התמורה עליה הסכימו הצדדים לפי תוכנה הכלכלי האמיתי של העסקה. עצם העובדה כי הצדדים בחרו להבחין בין התמורה בגין הבעלות לבין התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר אינה אלא אבחנה מלאכותית. שווי המקרקעין נגזר מייעודם כ"מקבץ דיור". על שווי זה יש ללמוד מהסכם עמידר, שאינו אלא, מימוש הייעוד הייחודי של המקרקעין על פי הנחיות המשרדים הממשלתיים הרלבנטיים,

לכן – שווי המקרקעין כולל גם את שווי הזכויות על פי הסכם עמידר, והתמורה הכוללת שנקבעה בעסקה היא התמורה שמשקפת את שווי הזכות במקרקעין שנמכרה.

בית המשפט בוחן את הוראות ההסכמים ואת ההסכם עם עמידר, מגיע למסקנה כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה הייתה מכירת המקרקעין עליהם בנוי מקבץ הדיור. משכך, שוויה של זכות הבעלות במקרקעין כולל גם את הפוטנציאל הטמון בייעודם כמקבץ דיור.

כפועל יוצא מכך, נקבע, כי מבחינה כלכלית תוכנה האמיתי של העסקה היה מכירה של זכות אחת והיא הבעלות על המקרקעין, ששווייה נגזר בין היתר מהתמורות הצפויות להתקבל על פי ההסכם עם עמידר.

החלטת בית המשפט: דחיית הערעור.

(1) ויליאר נכסים בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"א 6340/08

(2) המנהל – מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

פסק הדין ניתן ביום: 22.2.2010

המאמר נכתב ביום: 18.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי