מאת: עו"ד משה ימין
מבוא
ישראל נמצאת באיזור של מפגשים בין לוחות המרכיבים את קרום כדור הארץ.
מבחינה סטטיסטית התרחשו בארץ רעידות אדמה בכל 80 שנה בממוצע ולאור העובדה שבעשרות השנים האחרונות לא נרשמה רעידת אדמה חזקה באזורינו. מדענים סבורים שקיים סיכוי לרעידת אדמה בעתיד הקרוב. על מנת לקדם את פני הרעה יזמה ממשלת ישראל את תמ"א 38.
מהי תמ"א 38
תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית על פי חוק התכנון והבניה שאושרה על ידי ממשלת ישראל ב- 14 אפריל 2005 ומטרתה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. הממשלה העריכה כי מרבית המבנים שנבנו בישראל עד השנה הקובעת (1980) אינם עומדים בדרישות התקן. מטרת תמ"א 38 לאפשר קבלת היתר בניה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת ברמה העירונית. התמריץ העיקרי לבעלי הדירות נובע מהענקת זכויות בניה נוספות לקרקע עליה המבנה (השבחה).
חבילה תמריצים משלימה
כחבילה משלימה לתמריצים לחיזוק המבנה חוקקה הכנסת מס' תיקונים, תוספות ותקנות כדלקמן:
בחוק מיסוי מקרקעין בנוגע לפטור ממס שבח ומס רכישה, בחוק ובתקנות התכנון והבניה בנוגע לפטור והקלות מהיטל השבחה ומאגרת בניה.
הבעיות והקשיים במימוש
הבעיה היא שהתמריץ הכלכלי שנועד בעיקר כדי לאפשר למחוסרי האמצעים בפריפריה לחזק את המבנה הישן מחטיא את המטרה הואיל ומבחינה כלכלית עודף הזכויות (ההשבחה) שווה יותר בערים החזקות ומאפשר דווקא שם לערוך עסקה כלכלית בין הקבלן/היזם לבין בעלי הבתים בעוד בערי וביישובי הפריפריה בהן שווי ההשבחה נמוך נמוכים הסיכויים לבצע חיזוק. בעיות נוספות המלוות את מימוש זכויות תמ"א 38 נובעות כתוצאה מהצטברות נסיבות ההופכות תוכנית כזו לכמעט בלתי ניתנת למימוש כך למשל:
ועד הבית
- הליכי קבלת החלטות בין בעלי הבתים בבית משותף. מאבקי הכח הקטנים בתוך הבית מועצמים כאשר באים לעשות עסקה עם יזם בנוגע לרכוש המשותף.
הליכי רישוי - הליכי הרישוי של היתר בניה על פי תמ"א 38 ארוכים יחסית נוכח הצורך לוודא שתוספת הבניה מתאימה לתנאים המקומיים כמו תקני חניה וכיו"ב וכדי לוודא שהחיזוק המוצע על פי בקשת ההיתר מבטיח את עמידותו בדרישת התקן.
בטחונות - הקושי במתן בטחונות למימון החיזוק ותוספת הבניה מאחר שמדובר בזכויות ברכוש המשותף. הקושי יכול לקבל מענה על דרך של תיקון צו בית משותף ויצירת תת חלקה חדשה שתהווה בטוחה למימון.
כיצד מתבצעות העסקאות כיום
רוב העסקאות המפורסמות והנמצאות בצנרת מבוצעות באמצעות יזם האמור להיות אחראי על השגת הסכמת הדיירים (רובם, 2/3 או כולם תלוי בתוספת המבוקשת), טיפול בהיתר הבניה, הזמנת הבניה ומימונה.
היתרונות והחסרונות
בדרך מימוש באמצעות יזם יש לדעתי יתרונות קטנים וחסרונות גדולים.
היתרונות: היזם מממן, היזם דואג.
החסרונות:
- בד"כ היזם מבקש לממן באמצעות שעבוד הנכס המשותף של הדיירים ורישום הערות אזהרה לטובתו ולטובת הבנק המממן ובד"כ גם התקשרות שלו עם צדדי ג'.
- היזם הוא מקבל הרווח העיקרי. קשה להגיע לעסקה הוגנת.
- זהירות: עורכי דין בניגוד אינטרסים מובנה
בד"כ היזם מציע לממן את עורך הדין מטעם ועד הבית וקובע כי שכרו ישולם בכפוף לחתימת הסכם ואז קיים ניגוד אינטרסים מובנה שכן עורך הדין מטעם ועד הבית אמור לדאוג כי מבחינה כלכלית תהיה עסקה הוגנת וגם מבחינת בטוחות תהיה עסקה בטוחה בעוד שהיזם מבטיח התשלום לעורך הדין מבקש קודם למקסם את רווחיו. הסיכוי לעסקה הוגנת מוטל בספק.
המלצתנו לוועדי הבתים
המדובר במתנה שנתנו המחוקק והממשלה לבעלי בתים באמצעות תוספת אחוזי בניה. טוב יעשו אלה אם יתארגנו בעצמם כקבוצת בניה והם בעצמם יזמינו שירותי בניה וייטלו מימון (בדומה לקבוצות רכישה או יותר נכון קבוצות בניה) נכון שימנו מתוכם חכמים ונבונים וישכרו שירותים של יועצים גם על בסיס אחוזים מהרווח.
הצעה למחוקק ולממשלה לתמרץ יותר את הפריפריה בפטור מהיטל השבחה ובהורדת רף ההסכמה
במצב הנתון קיים כשל שכן דווקא בישוב הפריפריה בהן זכויות הבניה המשביחות שוות פחות, לא ניתן יהיה לממש את תמ"א 38. נכון לממשלה לבדוק באלו ישובים עובר קו הגבול הכלכלי (הנתונים מצויים בידי הממשלה) ובגינן ליתן תוספת יותר גדולה של זכויות הפטורות מהיטל באופן שתתאפשר בניה גדולה יותר וכן להוריד את רף ההסכמה של מספר בעלי הבתים ולהשאיר בכל מקרה את ההחלטה בידי המפקח על רישום המקרקעין גם כשמדובר בתוספת מעל ל- 2/3 מיחידת המגורים או משטח רצפת הדירות הכולל.
עוד נכון כי הממשלה תחייב את בעלי הבתים בחיזוק המבנים בדרך של ניצול המתנה הניתנת בזכויות העודפות על פי תמ"א 38. אם יש סכנה ונותנים מתנה כדי לצמצמה, מן הדין שיכפו על מקבל המתנה לנצלה לשמירה על חייו ורכושו.
בדרך זו לא נגרע מתקציב המדינה מאומה ויישובי הפריפריה יתחזקו תרתי משמע.
©כל הזכויות שמורות ל
לתיאום פגישת ייעוץ ניתן להתקשר בטלפון: 09-8657257
פרטי התקשרות:
משה ימין ושות' – עורכי דין ונוטריון
בית רעים, רחוב גיבורי ישראל 24 ת.ד: 8290
נתניה 42504 טל: 09-8657257
פקס: 09-8657258
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה