1. כללי
ביום 07.03.2011 אושר בכנסת תיקום מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק). במסגרת התיקון נוספו סעיפים 15 (ב) – (ה) שעניינם תשלום מקדמה ע"י רוכש זכות במקרקעין על חשבון מס שבח שהמוכר חייב בו.
מטרת התיקון הינה לאפשר לרוכש זכות במקרקעין להבטיח קבלת אישור מס שבח לטאבו לרישום זכויותיו ובזמן קצר וזאת מבלי שיהיה תלוי בגמר הטיפול בתיק המכרה במשרד האזורי ובתשלום מס השבח על-ידי המוכר.
הוראה זו סוקרת את סעיפים 15(ב) – (ה) ומטווה הוראות לפעולה.
2. מהי מקדמה
סעיף 15:
"חובת תשלום המס
א. חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין – על המוכר, ובפעולה באיגוד – על עושה הפעולה."
סעיף 15(ב) קובע כדלקמן:
"(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ואינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי1, יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה – מקדמה):
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2011) – 15% מהתמונה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה; "
הסעיף מגדיר מקדמה כתשלום על חשבון מס השבח והיא מחושבת לפי שיעור מהתמורה שנקבע בהסכם שבין המוכר לרוכש.
שיעור המקדמה נקבע לפי מועד רכישת הזכות הנמכרת:
אם יום הרכישה הוא לפני 07/11/2001 השיעור יהיה בגובה 15%
אם יום רכישתה הוא מיום 07/11/2001 ואילך השיעור יהיה בגובה 7.5%
בנוסף, נקבע כי חובת תשלום המקדמה תחול רק במכירה של זכות במקרקעין, שתמורתה במזומן בלבד, והיא איננה מכירה של דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי1.
מכאן, שהמקדמה לא תחול על עסקאות כגון: מכר ללא תמורה, קומבינציה, פעולה באגוד מקרקעין והקצאה.
מכיוון שחובת תשלום המקדמה לא תחול כאמור על עסקאות אלה, הרי שהרוכש לא יקבל בהן אישור מס שבח לטאבו.
3. מועד תשלום המקדמה והסכום לתשלום
סעיף 15(ג) קובע כדלקמן:
"(ג) סכום על חשבון המקדמה כאמור בסעיף קטן (ב), יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה ; עלה סך התשלום ששילם הרוכש למוכר על 40% מהתמורה המסגרת תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר במועד מסוים, יועבר למנהל אותו חלק מהתשלום בעולה על 40%, הכל עד גובה המקדמה."
הסעיף קובע, כי מועד חובת תשלום המקדמה, הוא לאחר שהרוכש העביר למוכר 40% מסך התמורה הנקובה בחוזה ביניהם. במועד התשלום בו נקבע כי הרוכש יעביר מעל 40% מהתמורה, יועבר התשלום כמקדמה למנהל מס שבח.
עוד נקבע בסעיף, כי במידה והתשלום אינו מכסה את גובה המקדמה כפי שנקבע בסעיף 15(ב), תועבר המקדמה בתשלומים בכפוף ללוח הסילוקין בחוזה. לאחר תשלום המקדמה יקבל הרוכש אישור מס שבח.
דוגמאות לסכום המקדמה שיש להעביר:
א. שווי מכירה 1,000,000
התשלומים שנקבעו בהסכם:
בתאריך 1.4.2011 ישלם הרוכש 100,000 ₪
בתאריך 1.5.2011 ישלם הרוכש 300,000 ₪
בתאריך 1.6.2011 ישלם הרוכש 300,000 ₪
בתאריך 1.7.2011 ישלם את יתרת התמורה
הנכס הנמכר נרכש בתאריך 01.01.1990 ולכן שיעור המקדמה יהיה 15% וסכום המקדמה 150,000 ₪ (15% מהתמורה).
לפי הנתונים הנ"ל על הרוכש להעביר למנהל מס שבח מקדמה בסכום של 150,000 ₪ בתאריך 1.6.2011 (באותו תאריך יעביר עוד 150,000 ₪ למוכר).
(בעת תשלום המקדמה יקבל הרוכש אישור מס שבח לטאבו).
ב. אותה דוגמה רק שהתשלום של תאריך 1.6.2011 יהיה 100,000 ₪
במקרה זה יעביר הרוכש למנהל מקדמה בשיעור 100,000 ₪ בתאריך 1.6.2011 וישלם עוד 50,000 ₪ בתאריך 1.7.2011.
(אישור לטאבו למס שבח יינתן לרוכש רק לאחר תשלום מלוא המקדמה דהיינו בתאריך 1.7.2011).
תשלום המקדמה יבוצע בטופס 7152
4. מעמד המקדמה
סעיף 15 (ד)(1) ו- (2) קובע כדלקמן:
"(ד) על תשלום מקדמה יחולו הוראות אלה:
(1) יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו;
(2) על אף האמור בכל דין ובהסכם בין המוכר והרוכש, יראו את המקדמה כאילו שולמה למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם ביניהם; "
סעיף קטן (1) קובע, כי מעמד תשלום המקדמה הוא כמעמד תשלום ששולם על-ידי המוכר לטובת מס השבח שהוא חייב בו.
סעיף קטן (2) קובע כי המקדמה הינה חלק מהתשלומים ששילם הרוכש למוכר במסגרת ההסכם ביניהם.
5. יתרת זכות
סעיף 15 (ד)(3)(א) קובע כדלקמן:
"(א) הייתה המקדמה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו לפי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2), על פי החלטה של המנהל בהשגה שניתנה לפי סעיף 87 או על פי החלטה של ועדת ערר שניתנה לפי סעיף 89, יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר."
הסעיף קובע כי יתרת זכות בשומת מס השבח שנוצרה לאחר שהמנהל ערך את שומתו או לאחר החלטה בהשגה/ערר ובה שולמה מקדמה, תוחזר למוכר וזאת לאור העיקרון שנקבע בסעיף קטן (1) שקובע כי המקדמה היא בעצם תשלום של המוכר.
6. החזר המקדמה
סעיף 15 (ד)(3)(ב) קובע כדלקמן:
"(ב) שוכנע המנהל כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד, באופן שהחזקה במקרקעין לא נמסרה לרוכש או לא ניתנה לפקודתו כמתחייב לפי הסכם המכירה, רשאי הרוכש לבקש מהמנהל כי סכום המקדמה שלא הוחזר למוכר לפי הוראות פסקת משנה (א) יוחזר לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר; אין באמור כדי לפגוע בזכויות הצדדים להסכם לפי כל דין; "
הסעיף קובע כי אם השתכנע המנהל כי הופרו תנאי ההסכם בין הצדדים באופן חד צדדי על-ידי המוכר בדרך של אי מסירת החזקה לרוכש או שלא העמידה לפקודתו, יוחזר סכום המקדמה לרוכש, ככל שנותר, לאחר שהוחזר סכום כלשהו באמור בסעיף קטן (3)(א).
על הרוכש להגיש בקשה להחזר בכתב, מנומקת לה יצרף מסמכים תומכים להוכחת העובדות והנסיבות.
7. אישור לטאבו
סעיף 15 (ד)(4) קובע כדלקמן:
"לעניין הוראות סעיף 16, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שחייב בו המוכר ובלבד שהמקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות פסקה (3)(ב); "
רוכש ששילם את כל סכום המקדמה ולא קיבל את התשלום בחזרה כאמור בסעיף 15(ד)(3)(ב) לעיל, יקבל אישור לטאבו למס שבח.
8. סכום לתשלום – קרן
"על תשלום המקדמה לא יחולו הפרשי הצמדה, ריבית וקנס אי תשלום ולכן הסכום יהיה רק 15%/7.5% או שיעור מס אחר שקבע המנהל מהתמורה.
9. הקטנת שיעור המקדמה
סעיף 15 (ה) קובע כדלקמן:
"המוכר או הרוכש רשאים לבקש מהמנהל, במועד הגשת ההצרה שהוגשה לפי סעיף 73, להקטין את השיעורים הקבועים בסעיף קטן (ב)(1) או (2) ; הבקשה תהיה מנומקת בכתב ויצורפו לה מסמכים להוכחת סכום המס שיחול על המכירה ; המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה במסגרת הודעתו בדבר סכום המס לפי סעיף 78(א), במועד הקבוע בסעיף האמור ; הוראות סעיף 88 לא יחולו על החלטת המנהל לפי סעיף קטן זה."
המוכר או הרוכש רשאים לבקש להקטין את שיעור "המקדמה". הבקשה תוגש על טופס 7155, תצורף להצרה, תהיה מנומקת ותכלול מסמכים תומכים, שיוכיחו את סכום המס שנקבע בשומה העצמית. אם לא הוגשו המסמכים האמורים או שהבקשה הוגשה לאחת הגשת ההצהרה, לא תתאפשר הגשת הבקשה והמנהל יוציא לפונה מכתב דחייה. הוגשה בקשה כחוק, ישיב המנהל לבקשה תוך 20 ימים מיום הגשתה.
על החלטת המנהל אין זכות ערעור ולכן לא ניתן לפנות לועדת ערר כמי שרואה את עצמו מקופח בהחלטת המנהל כאמור בסעיף 88 לחוק.
10. בהנחיה נוספת נרשם:
רו"ח שרצקי מרשות המיסים פרסם הבהרה נוספת, לפיה לא תחול חובת תשלום מקדמה (על ידי הרוכש) במקרים הבאים (במקרים אלה לא יינתן אישור מס שבח לטאבו לרוכש):
· מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (כולל סעיף 49ז והוראה שעה);
· העברות ללא תמונה (סעיפים 60, 61(א), 62, 63, 67, 68, 69 ו- 70 לחוק);
· מכירות שאינן בכסף בלבד (עסקות קומבינציה, פטור לפי סעיפים 64, 65, 66 ו- 70 לחוק);
· פעולות באגוד מקרקעין, לרבות הקצאות.
עוד צוין בהבהרה נוספת, כי במקרים המפורטים להלן תוקטן המקדמה באופן אוטומטי על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, כך שהרוכש לא יהיה חייב בתשלומה, אך הרוכש יקבל אישור מס שבח לטאבו:
· מכירה על ידי קבלן שקיבל אישור מפקיד השומה לפי סעיף 50 לחוק;
· מכירה על ידי המדינה (מינהל מקרקעי ישראל);
· מכירות שחלות עליהן הוראות סעיף 72 לחוק.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה