הוצאות ביטוח משכנתא ועמלות לבנקים מותרים להפחתה מהשבח

בשונה ממדיניות השומה הכריע בית המשפט ומפנה שוב ושוב

לעבר מהות כלכלית וגביית מס אמת

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא

השאיפה שלנו כיעד היא שחוק מיסוי מקרקעין אכן ייושם כך שימוסה הרווח האמיתי.

השיקול אשר מנחה את בית המשפט להתרת ניכוי הוצאות הינו ניסיון להביא להטלת מס צודק והימנעות ממצב שאדם משלם מס על רווח שלא נוצר לו בשל כך שהוצאות שהוציא בקשר למקרקעין הנמכרים לא הותרו לו בניכוי ובכך נוצר לו שבח גדול יותר מאשר אילו נוכו ההוצאות. שבח גדול זה יותר מס.

העובדות

ב-6.6.2006 מכרו ישראל ויהודה גרינברגר (1) את זכויותיהם בחלקת מקרקעין. לצורך מימון רכישת הנכס לווה העורר בשנים 2000 ו-2002 הלוואות מבנק לאומי למשכנתאות. בהצהרת השומה העצמית אשר הגיש העורר למשיב ביקש לנכות הוצאות שהוציא לשם רכישה ומכירת הנכס, לרבות הוצאות מימון ריבית והפרשי הצמדה ששולמו בגין ההלוואות.

המשיב לא התיר את ניכוי מלוא הוצאות המימון שנבעו מהפרשי הצמדה ששולמו בקשר להלוואות והוצאות בגין סילוק ההלוואות.

גדר המחלוקת

מנהל מיסוי מקרקעין התנגד להתיר בניכוי הוצאות ביטוח שחויב נוטל המשכנתא לעשות כדי לקבל את המשכנתא וכן עמלות שונות כגון עמלת פירעון מוקדם. המוכרים דרשו בניכוי גם את הוצאות המימון האינפלציוניות, למעשה המוכרים ביקשו ניכוי כפול – פעם עבור מימון ופעם דרך סכום אינפלציוני.

פסק הדין

סעיף 39א' רבתי לחוק, אשר הוסף בתיקון מספר 50, דן בניכוי הוצאות של ריבית ריאלית, ובנוסף קובע כי יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח בעת מכירת הנכס בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף.

המשיב לטענתו, טען כי יתרת הסכומים הנתבעים כ "הפרשי הצמדה" וכן עמלות בטוח הלוואה וסילוק הלוואה אינן מותרות כניכוי על פי סעיף 39א' רבתי לחוק.

השאלה אשר עלתה לסוגיית בית המשפט הינה האם הפרשי הצמדה שניכויים מתבקש הם בגדר הוצאה ברת ניכוי בחישוב השבח?

בית המשפט מציין כי יש לעשות אבחנה בין תשלומי ריבית ריאלית – שהיא המחיר אותו משלם הלווה בעד השימוש שהוא עושה בכספי ההלוואה, ואין חולק כי תשלום הריבית הריאלית הינו הוצאה בגין מימוש עסק הרכישה ושולמה בשל ההלוואה שלוו העוררים לרכישת ולהשבחת הנכס, לבין הפרשי הצמדה אשר משלם הלווה, המהווים מנגנון לפיו מחזיר הלווה את כספי ההלוואה בערכים ריאליים. מרכיב זה נלקח בחשבון חישוב שווי הרכישה ולכן אין מקום להכיר בתשלום הפרשי הצמדה נוספים כהוצאה הניתנת לניכוי.

בית המשפט מציין את סעיף 47(2א) הקובע כאמור:

" הוצאות ריבית ריאלית בענייננו המוטלת בניכוי הוצמדו למדד בהתאם להוראות סעיף זה כעולה מעדות הרכז. אין להוסיף הפרשי הצמדה על ההצמדה בהתאם לסעיף זה. הצמדה זו שומרת על הערך הריאלי של הריבית הריאלית שהותרה לניכוי."

מסעיף זה עולה כי בקביעת השבח הריאלי והאינפלציוני יותאמו הוצאות הריבית הריאלית מיום התשלום ועד יום המכירה. מאחר ומדובר בהלוואות ארוכות טווח המוחזרים בתשלומים עתיים, קובע סעיף זה כי כל תשלומי הריבית ששולמו משנת מס מסוימת יתואמו לפי מדד חודש יוני של אותה שנת מס שבה שולמו עד מדד יום המכירה.

בענייננו אין הסכמה ואין סמכות לדרך דיונית אחרת. הדרך הדיונית לקביעת החבות והיקפה נקבעה במסגרת החוב כולל חישוב הפרשי הריבית, יש לפעול על פיה. חישוב השבח לצורכי מס בדרך שהותוותה בחוק חלה על כל הנישומים באופן שווה.

המסקנה העולה כי יש לדחות את הערר בשאלת ניכוי הפרשי הצמדה.

הוחלט - הערר נדחה.

עמדת המחברת

פסק הדין צודק בהחלט. מוצע לכל מי שמכר נכס בישראל בחיוב במס לבדוק את העלויות הללו ולשקול הגשת תיקון שומה.

(1) ו"ע 8974-02-09 גרינברגר ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה, העורר זה גם העוררים במאמר זה

המאמר נכתב ביום: 24.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

סרטון השבוע: פרח ושגשג

ביטול עסקת מתנה לאחר פטירת המעניק

העובדות

ביום 10.9.1983 ערכה פרידה אדלר ז"ל צוואה בה ציוותה את נכסיה לידידיה זר (1).

ביום 15.11.2001 העבירה פרידה אדלר ז"ל ללא תמורה את מניותיה באיגוד מקרקעין "גבעת הבית הירוקה 3000 בע"מ" לבני אחותה ידידיה זר.

העברת המניות נעשתה על ידי ייפוי כוח רגיל. גב' פרידה אדלר חויבה בתשלום מס שבח בעקבות עסקה זו.

ביום 14.12.2001 נפטרה גב' פרידה אדלר.

ביום 17.7.2002, כשמונה חודשים אחרי העברת המניות, ביקשו העוררים בתצהיר לבטל את עסקת העברת המניות מיום 15.11.2001. באוגוסט 2002 השיב המשיב כי אינו מסכים לביטול העסקה – לאחר פטירת המנוחה.

גדר המחלוקת

מהו מועד הבשלת העסקה וסיומה? האם העסקה הסתיימה עם חתימת התצהירים, או שהיא עדיין טעונה רישום ולכן לא הגיע לידי סיום?

פסק הדין

סעיף 6 לחוק קובע:

"מתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו או במסירת המסמך לידו המזכה אותו לקבלו."

בענייננו – מכך שחתמה גב' פרידה אדלר ז"ל על תצהיר העברה ושהעוררים חתמו על טופסי הדיווח למס שבח ומס רכישה, ניתן ללמוד כי הצדדים ראו בכך השלמת העסקה.

בית המשפט מדגיש כי בניגוד לפסק הדין בעניין ברנהולץ (2), שפרטיו דומים למקרה זה ובו ועדת הערר קיבלה את טיעוני העוררים, בענייננו נשוא הערר אינו דירת מגורים אלא מניות באיגוד מקרקעין. זהו הבדל מהותי, שכן בפסק דין ברנהולץ מדובר בנכס מקרקעין שלגביו גמר הקניין מותנה ברישום בלשכת המקרקעין. בעוד שבענייננו עוסקים בהעברת זכות מימוש – בזכות אובליגטורית לקבלת בעלות במקרקעין.

בנוסף אומר בית המשפט כי נקבע בפסיקה (3) שמתנה הינה מעין חוזה חד צדדי. זוהי פעולה אישית של נותן המתנה ורק הוא יוכל לבטל את מתנתו או התחייבותו. כאשר נותן המתנה אינו בין החיים ניתן יהיה לבקש את ביטול המתנה רק מחמת הפרה המוכרת בדיני החוזים.

הערר נדחה.

דעת המחברת

אכן יש מעת לעת מקרים שבהם נותן המתנה נפטר עוד בטרם הושלמה העברת הזכות על שם המקבל. כמו כן, כאשר נפטר משתנות התוכניות של המקבל ביחס לנכס.

המקרים חוזרים על עצמם כאשר המקבלים מקבלים דירת מגורים מהורה טרם פטירתו, ויוצא שכאשר הוא נפטר הם מנועים מלממש את הדירה כ"דירת ירושה", משום שהיא הועברה במתנה ומכירה שלה נכנסת לתקופת צינון לפי סעיף 49 ו- פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף לכל, הדירה נכנסת לספירת המלאי של המקבלים בכל הנוגע למספר הדירות שבבעלותם, מועדי הפטורים שניצלו ואלה העתידיים. במילים אחרות, המקבל ימכור את הדירה שקבל במתנה רק כאשר יהיה זכאי לפי עילות הפטור בפרק חמישי 1 ולאחר שחלפה תקופת הצינון. במקרה של הורה – שלוש שנים/שנתיים או שנה תלוי במגורי הקבע של המקבל בדירה ובהיותו נשוי. ראו נוסח הסעיף בחוק.

גם כאשר מעבירים זכויות אחרות הקושי באישור הביטול הוא בעובדה שההתחייבות לתת ניתנה זה מכבר וההתחייבות לקבל – אף היא נתנה, מה שמביא את הנושא להיות שלם וגמור. נכון שמסיבות מצערות התוכניות משתבשות, אך מי שהיה לו הכוח לתת הוא זה שיכול לקחת ובהעדרו – הדבר לא ניתן.

מילון מונחים מקצועיים:
זכות אובליגטורית – זכות חוזית כלפי אדם מסוים, להבדיל מזכות קניינית שהיא זכות בנכס.
איגוד מקרקעין – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, ראה סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה), התשכ"ג – 1963.

הערות שוליים:

(1) ו"ע 001269/02 זר ידידיה והכט מנוחה נ' מס שבח מקרקעין

(2) 107/00 ברנהולץ נ' מנהל מס שבח

(3) 1131/00 קויבסקי ברברה נ' מס שבח נתניה

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

הסדר בין יורשים – דגשים

1. בעקבות תיקון מספר 50 ותיקון מספר 55, חלוקה ראשונה, אשר תיעשה לאחר סיום הליך ההורשה ורישום הירושה בטאבו לא תיכנס לגדרו של אירוע מס החייב במיסים.

.2התיקון מאפשר למספר יורשים, אשר ירשו במשותף מספר נכסים והמעוניינים להיפרד מהם, להפריד את הנכסים המשותפים בלי שהדבר ייחשב "מכירה" של "זכות במקרקעין" החייבת במס. תכלית התיקונים הייתה לאפשר לשחרר נכסי מקרקעין ונדל"ן כאלו באמצעות מתן אפשרות לערוך הסדר גם לאחר סיום הליך ההורשה המשפטי, וכך לגרום להאצה ב"שחרור" ובמכירה של יותר נכסים בשוק.

.3חשוב לזכור שכתוצאה מהשינוי גם לאחר שנים רבות מיום רישום צו הירושה יחול התיקון לחוק, משמע, אין אירוע מס החייב בדיווח לרשויות המס. לפיכך די בהגשת החלוקה לרשם המקרקעין כדי שירשום את החלוקה החדשה. אולם, היות ונושאי תיקוני המסים אינם בידיעת כל עובדי הטאבו, מומלץ להגיש הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על החלוקה ובעקבות כך לקבל אישור ל"פטור" ממס.

4. רישום צו ירושה או צו קיום צוואה בלשכת רישום המקרקעין אין בו כדי להוות את סיומה של חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים, אם נרשמו הנכסים על שם כל היורשים בחלקים בלתי מסוימים (במושע(.

5. החלוקה בפועל שנהגה בין היורשים היא זו המהווה את החלוקה הראשונה כמשמעותה בסעיף 5(ג) (4) לחוק, ולפיכך רישום שונה בלשכת רישום המקרקעין יהווה מכירה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין. קושי בנוסח הסעיף נעוץ בשאלה מה דינן של פטירות שנעשו לפני 7.11.2001 אולם הסכם החלוקה נעשה לאחר מועד זה?

נראה כי פרשנות נכונה תגרוס שיש לבחון את המצב לאשורו בשטח. אם בפועל הוקנתה אחיזה בקרקע המציאות וישנם סממנים לנוהג בעלים בקרקע לא ניתן יהיה לראות בחלוקה מאוחרת ליום הקובע, המשנה את מצב הדברים מבחינה עובדתית, כחלוקה אחרת – כאילו היא חלוקה ראשונה.

6. חשוב לזכור כי חלוקה בין יורשים יכולה להיעשות בדרכים שונות ובהתאם למסלולי פטור קיימים כמו סעיף 67.

אולם, ההבדל בין עבודה לפי סעיף 5, כאמור לעיל, לבין עבודה על פי סעיפי הפטור הוא בעובדה שעל פי סעיף 5 וסעיף 4 לחוק היורשים אינן נכנסים לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין, דהיינו – אין אירוע מס. בעבודה על פי סעיפי הפטור האחרים, וכפוף לעמידה בתנאים, נמצאים, תחילה, במסגרת אירוע מס חייב, ואם עומדים בתנאי הפטור – הפטור ניתן.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי