הפטור במכירת דירת מגורים מזכה - העקרונות והשלבים

הסקירה מבוססת על חוק מיסוי מקרקעין - פרק חמישי1 וכן על הנחיות מקצועיות שפרסמה רשות המסים בישראל, פסיקת בתי המשפט וניסיון שנצבר.

אציין שבנוסף לחוק הזה קיימת הוראת שעה – שאתייחס אליה בנפרד.

סדר הפעולות ובדיקת התנאים לפטור

בדיקה מקדמית – האם יש שבח במכירה של הדירה הנמכרת? ואם נוצר לה שבח, מהו גובהו? מהו המס הנדרש לתשלום.

1. בדיקת הדירה הנמכרת

האם הדירה הנמכרת הינה "דירת מגורים מזכה".

2. בדיקת קיומה של עילת הפטור

האם לתא המשפחתי המוכר עומד באחת או יותר מעילות הפטור (קיימות חמש עילות פטור). הסקירה תכלול את הארבע הנפוצות.

3. עמידה בסייגים

האם התא המשפחתי קבל את הדירה הנמכרת במתנה? מתנה זה אומר הדירה עצמה,

קרקע לרכישתה או כספים למימון הרכישה.

4. האם לדירה הנמכרת יש זכויות לבנייה שטרם נוצלו? אם כן:

לערוך בדיקה וחישוב החלק החייב והחלק הפטור ביחס לתקרה.

5. בקשת הפטור

יש לבקש את הפטור בנוהל דיווח ובטופס מיוחד.

1. הדירה הנמכרת צריכה להיות "דירת מגורים מזכה"

הכוונה לדירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות או בחכירה של יחיד, שאינה משמשת למלאי עסקי אצל המוכר, הדירה צריכה להיות כחטיבה אחת למגורים, הדירה כוללת מתקנים פיסיים המעידים על טיבה כגון: מטבח, חדר מקלחת, חדר שירותים. הדירה "משמשת למגורים" בלפחות 51% משטחה. שימוש למגורים הוא שימוש למגורים, שימוש לפעוטון, מעון ילדים, כיתת דת ואף ללא שימוש כלל – דירה ריקה.

השימוש למגורים צריך להיות באחת משתי תקופות לפי בחירת התא המשפחתי המוכר.

א. השימוש למגורים היה ברציפות בארבע השנים שלפני המכירה או בכל תקופת הבעלות או החכירה בדירה. או

ב. השימוש למגורים היה במשך 80% מיום 1.1.98 או מיום רכישת הדירה (לפי המאוחר) עד ליום מכירתה. באפשרות זו אין חובה שהשימוש יהיה ברציפות למגורים.

"התא המשפחתי המוכר" את הדירה צריך למכור את כל זכויותיו בדירה, והוא כולל את כל בני המשפחה, בני זוג נשואים כדת, ילדיהם שאינם נשואים עד גיל 18.

2. עילות פטור ממס שבח

על פי החוק קיימות חמש עילות פטור. כל תא משפחתי המוכר את דירתו בוחן עמידתו בתנאי כל עילת פטור. די בעמידה של עילת פטור אחת כדי להבטיח שהפטור יינתן, וכל זאת בכפוף לעמידה בתנאי הדירה, כאמור ובתנאים הנוספים, פסקאות 3, 4 בסקירה זו.

עילת הפטור לפי סעיף 49ב(1) – על פי עילת פטור זו ניתן למכור את הדירה הנמכרת אם לא נוצל פטור ממס שבח בארבע השנים שקדמו למכירה הנדונה.

באופן חריג "מתעלמים" ממכירות בפטור בהעברות לילד או לבן זוג של דירת מגורים שנעשו בתקופת ארבע השנים שקדמו למכירה זו. קיימים חריגים נוספים.

עילת הפטור לפי סעיף 49ב(2) – על פי עילת פטור זו ניתן למכור את הדירה הנמכרת אם חלקו של התא המשפחתי המוכר בדירה עולה על 25%, הדירה היא דירתו היחידה של התא המשפחתי בישראל ( וב"אזור" ראה בחוק) ביום המכירה ובמשך ארבע השנים שקדמו למכירה זו.

כמו כן ניתן למכור על פי עילה זו רק אם חלפו למעלה מ- 18 חודשים מאז נוצלה עילת פטור זו במכירת דירה קודמת. התא המשפחתי ייחשב כמי שיש לו "דירה יחידה" לעניין עילת פטור זו, גם אם ישלו בנוסף לדירה הנמכרת, דירה נוספת שחלקו בה הוא עד25% ממנה, או אם יש לו דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת עד 1.1.97 או אם יש לו דירה שנרכשה על ידו במהלך 12 חודשים שקדמו למכירה הנדונה.

עילת הפטור לפי סעיף 49ב(5) – על פי עילת פטור זו ניתן למכור את הדירה הנמכרת אם היא התקבלה בירושה מסבא, מהורה, מבן זוג, והמוריש היה בעל הדירה יחידה ביום מותו, ואילו מכר הוא את הדירה היה זכאי לפטור ממס על אחת מעילות הפטור בפרק זה.

עילת הפטור לפי סעיף 49ה' – על פי עילת פטור זו ניתן למכור את הדירה אם היא נמכרת בתוך 12 חודשים מאז נמכרה דירה אחרת שבגינה נתקבל פטור ממס על פי אחת מעילות הפטור הקודמות, ואם היא נמכרת על-ידי מי שהוא "תושב ישראל". כמו כן, התא המשפחתי המוכר מתחייב לרכוש דירה חדשה בשווי מינימאלי של 75% משווין של שתי הדירות שנמכרו. הפטור לדירה (השנייה) הנמכרת לא יינתן אם שווי שתי הדירות הנמכרות יעלה על 3,175,000 ₪. כמו כן אם שווין של שתי הדירות הנמכרות עולה על 1,908,000 ₪ אך קטן מ- 3,175,000 ₪ יחויב התא המשפחתי המוכר במס על חלק השווי העולה על 1,908,000 ₪ מתוך הדירה הנמכרת באופן יחסי לשוויה. (הסכומים מתעדכנים מידי שנה)

3. עמידה בסייגים – נתוני החוק ועמדת המחברת

לאחר שהדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" וקיימת לתא המשפחתי עילת פטור אחת למכור את הדירה, יש לבחון כיצד נרכשה הדירה – זו הנמכרת.

אם הדירה התקבלה במתנה יש לבצע בדיקה מיוחדת לגבי המועד בו יוכל התא המשפחתי למכור את הדירה.

אם המוכר לא התגורר בדירה הנמכרת באופן קבוע, והדירה התקבלה מהורה, יש להמתין שלוש שנים עד שתימכר, גם אם, כאמור, עמד בכל שאר התנאים. אם הדירה התקבלה ממשהו אחר, ימתין ארבע שנים עד שימכור אותה.

אם המוכר התגורר בדירה הנמכרת באופן קבוע והדירה התקבלה מהורה, יש להמתין שנתיים, עד שתימכר, ואם המוכר נשוי / חד הורי, עד שתחלוף שנה מיום שהתקבלה. אם הדירה התקבלה ממי שאינו הורה, יש להמתין שלוש שנים עד שניתן יהיה למוכרה.

יש חשיבות לחלק הדירה אשר התקבלה במתנה: אם החלק שניתן במתנה מתוך כל הדירה עולה על 50% והמוכר אינו עומד בתקופות ההמתנה, הוא יחויב על מלוא הדירה במס. אולם אם החלק שניתן קטן מ- 50% מתוך כל הדירה – הדירה אינה דירת מתנה – ולא צריך לחכות תקופת צינון. צריך לזכור, שכאשר מקבלים מגרש במתנה מחשבים את היחסים שבין שווי המגרש לשווי הבית הגמור למועד בו תסתיים הבנייה והיחס שיחושב הוא שווי המגרש ביום סיום הבנייה מתוך כל הדירה כולה (בנייה+מגרש). אם חלק זה עולה על 50% ואין עמידה בתקופות ההמתנה, תחויב כל הדירה ואם חלק זה קטן מ- 50% יחויב – הדירה אינה דירת מתנה ואין להמתין תקופת צינון. בפסק דין מהחודש האחרות, נקבע שהורים שנתנו קרקע וממנו את הבנייה ייחשבו כמי שנתנו במתנה והמקבל ימתין שלוש שנים מיום סיום הבנייה.

4. דירה נמכרת עם זכויות שטרם נוצלו

לאחר בחינת הדירה וכל המתואר לעיל, יש לבחון האם שווי הדירה הנמכרת מושפע מקיומן של זכויות נוספות לבנייה שטרם נוצלו עד ל ליום המכירה.אם מחירה מושפע מקיומן של זכויות הבנייה יש לחשב את שווי הדירה באופן מיוחד (כפל שווי), ושווי זה יהיה החלק הפטור מתוך שווי הדירה בכללותה עם הזכויות הנמכרות. שווי הפטור מוגבל לכל תא משפחתי המוכר את הדירה. החלק העולה על סכום זה יחויב במס באופן יחסי לשווי הדירה כולה. לנושא זה חובה להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יבצע עבודה שומה לשווי הדירה במצבה וכן ייתן אינדיקציות שנחוצות לחישובי המס.

5. בקשת פטור

התא המשפחתי המוכר צריך לבקש את הפטור ממנהל מיסוי מקרקעין עם הגשת הצהרתו על ביצוע העסקה למכירת הדירה על ידו. הבקשה תמולא בטופס רשמי, היא צריכה להיות חתומה על-ידי המוכר בנוכחות עורך דין או פקיד מס.

בעניין הדיווח יש לשים לב – כאשר הדירה הנמכרת הינה ללא זכויות נוספות טופס הדיווח הוא 7000 – בצבע ורוד. כאשר הדירה הנמכרת היא עם זכויות בנייה שמשפיעות על מחירה טופס הדיווח הוא 7002 עדכני וכן טופס 2998 – הורוד במתכונת מוכרת. דיווח בטפסים מגדיר את מסלול העבודה של מנהל מיסוי מקרקעין. אי יישום של השימוש בטפסים כמו שציינתי יוליד משבר אמון ונטל הוכחה מכביד שהמנהל ידרוש.

6. סוגיות מיוחדות

קיימות סוגיות נוספות הדורשות בדיקה ובחינה. בכל מקרה לרכז לפני כל מכירה את מסמכי הרכישה, הירושה, הבנייה וכל פעולה אשר בוצעה עם ובנוגע לדירה ולהציגם בפני האדם שעוזר לכם בתכנון המס.

כמו כן להשיג נתונים מהרשות המקומית בנוגע לנכס הנמכר – ניתן לקבל מידע שיכול לעזור בקבלת ההחלטה. המידע הזה נוגע למצב זכויות הבנייה לדירה הנמכרת ונתונים חשובים נוספים.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

מוכר דירת מגורים? היסודות שיבטיחו את הפטור ממס שבח

מכירה ורכישה של דירת מגורים הוא חלק עיקרי בענף הנדל"ן בישראל.

הדירה מהווה בישראל את הנכס ההוני החשוב לכל משפחה והשאיפה של כל זוג צעיר, כל משפחה להיות מסוגלת להחזיק בבעלותה דירה אשר תשמש אותה למחייתה, ותהווה עוגן כלכלי – בטחון שיש איפה להיות, וכן קרש קפיצה לדירה הבאה – להתקדמות לדירת מגורים גדולה, בשכונה משופרת וכיוצא בזה.

הסקירה במגזין נוגעת לצד המיסוי של עניין הרכישה והמכירה של דירת מגורים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין – שהוא החוק אשר מגדיר את המשתנים, את הכללים לתשלום מס שבח ומס רכישה ואת הזכויות ליהנות מהקלות ופטורים ממס – אם עומדים בהם ומבקשים ליהנות מהם.

אנו נסקור את עיקרי הדברים – לא כולם. מי שמוכר את דירת המגורים שלו – דירה שהוא בעלים שלה באופן מלא או חלק מדירת מגורים אשר בבעלותו הן משותפות עם אחר והן כיורש חייב להכיר את העיקרים של חוקי המס הנוגעים בדירת מגורים.

הידע הרלוונטי והשלם אשר אדם צובר בנוגע לנושא מסוים מאפשרים לו לנהל את חייו ולקבל החלטה בדרך מוצלחת עם פחות שגיאות והרבה הנאה.

השאיפה שלי היא לתת לך ולקרובים אליך ידע רב אשר צברתי ולשתף אותך בנתוני היסוד על מנת שתוכל לקדם את עצמך בפעולות אשר תעשה בנוגע לדירות מגורים בדרך הבטוחה והמוצלחת ביותר.

חלק מרכזי בניסיון המקצועי ובידע שצברתי היה כסגנית למנהל מס שבח חיפה. מספר הטעויות שנעשו בנוגע לדירת מגורים והנזקים שנגרמו למשפחות רבות תמיד הפתיע אותי.

לפיכך, כדי להימנע מטעויות אני מרכזת את התשתית לכל עסקה של רכישה ומכירה של דירת מגורים:

כל אדם אשר מוכר או רוכש דירת מגורים בישראל חייב להיעזר בעורך דין שמומחיותו הינה חוזים ובמיוחד חוזי מקרקעין. חשוב לדעת שלא כל עורך דין יודע – במובן הרחב של המילה, מכיר באופן מלא את חוק מיסוי מקרקעין. העובדה שהוא עורך דין ויודע לערוך חוזה ולנהל עבורך את החוזה וכדומה אינה קובעת באופן גורף שהוא יכול לעזור לך בנושא המיסוי. להיעזר בעורך דין לנושא שהוא מבין בו וליהנות ממעלותיו האישיות הן דבר אחד, ולהיעזר באדם שהוא – עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס, שמאי מקרקעין – שמומחיותם הינה מקרקעין ומיסוי מקרקעין, זה דבר נוסף.

אז לא להתבלבל, לעשות את הבדיקות, להחליט מי עושה מה – ואז לצאת לדרך.

מס שבח פטור במכירת דירת מגורים מזכה

מאת: רו"ח דורית גבאי

המצב הקיים מתיקון 34 – התיקון הבסיסי לפרק חמישי 1:

מסלולי פטור – 49ב(1), 49ב(2), 49ב(5), 49ב(6), 49ה

הוראת השעה – מעניקה הטבה לקבל פטורים נוספים ממס שבח – פעמים בתקופה קצרה.

ההטבה מתאימה – לבעלי דירות קטנות, מפוצלות שנמכרות יחד, הורשות של דירות שהשווי נמוך.

המטרה – להגדיל את היצע הדירות הזמינות לציבור, הוזלת מחירי דירות מגורים.

התנאים המקדמיים להטבה:

1. המכירה היא של דירת מגורים מזכה.

2. יום המכירה של הדירה הנמכרת הוא 1.1.2011 עד 31.12.2012 "התקופה הקובעת".

3. המכירה היא של כלל הזכויות בדירה.

4. המוכר יגיש בקשה מיוזמתו במועד ההגשה של ההצהרה (שומה עצמית).

5. אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת הוא עד וכולל 2.2 מליון ₪, כל המכירה פטורה ממס.

6. אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת עולה על 2.2 מליון ₪ – יבוצעו הפעולות הבאות: יחושב מס השבח החל על המכירה של הדירה (שווי מכירה בניכוי יתרת שווי רכישה מתואמת ובניכוי הפחת), חישוב ליניארי ומקבלים את המס החל במכירה של הדירה.

מחשבים את ההפרש שבין שווי המכירה של הדירה הנמכרת לתקרה 2.2 מליון ₪. נסמן ­­­­– ההפרש בשווי.

מחלקים את ההפרש בשווי במלוא שווי המכירה של הדירה הנמכרת ומקבלים חלק חייב משווי המכירה.

מכפילים אתת החלק החייב משווי המכירה בסכום המס שחושב קודם על מלוא הדירה.

7. דירת מגורים שמחירה מושפע מזכויות בנייה – ההטבה אינה חלה על חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה. שווי הדירה ייקבע בהתאם לשווי שוק והחלק העודף המיוחס לזכויות הבנייה שטרם נוצלו יחויב במס.

8. דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה שטרם נוצלו ושווי הדירה נמוך מסך של 1,777,600 ₪ (ימי מכירה שבין 16.1.2011 עד 15.1.2012), החלק לא יעלה על סכום זה. שאר הוראות סעיף 49 ז(א)(4), (א1) ו-ב יחולו בשינויים המחויבים.

אם נמכר חלק מדירת המגורים- יוענק הפטור על חלק יחסי בהתאם לאותו חלק של המוכר.

9. דירה ששוויה ללא זכויות בנייה נוספות עולה ל 2.2 מליון – הפטור ייחתך ב- 2.2 מליון ₪ והשאר יהיה חייב במס.

10. ניצול הפטור לפי הוראת שעה זו – תינתן פעמיים לכל מוכר בתקופה הקובעת.

11. תחולה: 1.1.2011

ההטבה אינה חלה:

1. הדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכר בלא תמורה בתקופה 1.11.2010 ל- 31.12.2012.

2. הדירה הנמכרת ל"קרוב", ההגדרה של שליטה כפי שנכללת בסעיף 19(4)(ב)(3)- הפנייה לסעיף 2 ובמקום "הרוב" יהיה רשום 20%.

דגשים

1. ניצול הפטור בהתאם להוראת השעה לא ייספר לצרכי פרק חמישי1 – סעיף 49ב. היינו ניתן לנצל פטור לפי סעיף 49ב בתקופה הקובעת וגם שתי מכירות בפטור לפי הוראת השעה. כלומר, מי שניצל פטור לפי 49ב (1) לפני 1.1.2011 – יוכל לנצל רק שני פטורים לפי הוראת שעה. מי שיכול למכור ועומד בתנאי סעיף 49ב(19) יוכל לנצל הפטור וגם שני פטורים לפי הוראת השעה.

2. הגדרת "תא משפחתי מוכר" – בדיוק כמו בפרק חמישי1 – "מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד".

* הדיווח

על טופס 7002 – טופס ורוד מכירת דירה בלי זכויות בנייה. בצירוף טופס

בקשה לפטור לפי הוראת שעה – מספרו 7649.

על טופס 7002 – טופס כחול – דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה או ששווי

המכירה עולה על 2.2 מליון ₪. יש לצרף טופס בקשת הפטור 2988 וכן טופס

הפטור לפי הוראת שעה.

* נהלי עבודה בשטח

אם אחד התנאים אינו מתקיים – תוצא הודעת שומה מנומקת.

אם המוכר עומד בכל התנאים למעט קיומו של תנאי הסיום בנייה – תוצא שומה חייבת ובו יופנה המוכר להגיש בקשה לתיקון שומה בתום הבנייה על הקרקע – תנאי 6 לעיל.

אם המוכר בחר לשלם את המס לפי הוראת השעה – היתרה – תוקפא עד לתקופה של 36 מיום המכירה ואז אוטומטית יצא חיוב אם לא יעודכנו הנתונים.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

חוק מיסוי מקרקעין(הגדלת היצע דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א - 2011

זהו תקציר תוכן ההרצאה שניתנה על ידי דורית גבאי בכנס לשכת עורכי הדין מחוז תל אביב ביום 16.3.2011 בפני קהל עורכי הדין בתל אביב.

מס רכישה

מאת: רו"ח דורית גבאי

הכלל שנקבע בתיקון 50 – סעיף 9 לחוק – נתונים לרכישות מיום 16.1.2011 עד 15.1.2011 – (סעיף 9ג1)(1):

5% משווי הרכישה – על כלל הזכויות.

3.5%-5% משווי רכישה של דירת מגורים שאינה דירה יחידה.

3.5% על חלק השווי עד 969,330 ₪.

5% על חלק השווי העולה על 969,330 ₪.

חריג:

דירה יחידה לתא משפחתי רוכש – (סעיף 9ג1)(2) – מספרים מעודכנים לרכישות 16.1.2011-15.1.2012:

0% מס רכישה עד לגובה 1,139,320 ₪

3.5% בין 1,139,320 ל- 1,601,210 ₪

5% מ- 1,601,210 ₪ ואילך.

התיקון בחוק קובע:

א. (9א1)(1)

בין ימי רכישה 22.2.2011 עד 31.12.2012 מס רכישה יהיה במקום מה שרשום ב(9א1)(1)

לעיל כך:

5% מס רכישה בשווי עד 1 מליון ₪

6% מס רכישה בשווי מ- 1 מליון עד 3 מליון ₪

7% מס רכישה מ-3 מליון ₪ ואילך.

ב. (9א1)(2)

בין ימי רכישה 22.2.2011 עד 31.12.2012 מס רכישה יהיה במקום מה שרשום בסעיף (9א1)(2) לעיל כך:

0% מס רכישה בשווי עד 1,350,000 ₪.

3.5% מס רכישה בשווי מ- 1,350,000 עד 1,601,210 ₪.

5% מס רכישה מ- 1,601,210 ואילך.

הגדרת תא משפחתי רוכש והגדרת דירה יחידה – כמו לפני התיקון.

הסכומים – המדרגות יעודכנו ב 16.1.2012 לפי שיעור עליית המדד שבין 16.1.2011 ל- 16.1.2012.

מס שבח

הכלל שנקבע בתיקון 50 – סעיף (48 א) – מכירת זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין

(א) חבר בני אדם: על השבח הראלי – לפי מס על חברות – 25%.

(ב) יחיד: על השבח הראלי – עד 20% (או נמוך באישור המנהל), יחול על הסכמים שיום המכירה נקבע מיום 7.11.2001 ואילך.

(ב1) יחיד: על השבח הראלי עד 7.11.2001 – ישולם לפי מדרגות הפקודה סעיף 121,

על יתרת השבח הראלי – ישולם 20% (הליניאריות).

(ג) מס על הסכום האינפלציוני החייב – נשאר 10%.

בתיקון בחוק קובע:

מתעלמים מהוראות סעיף (ב1) – ובאופן שנקבע במכירת זכות במקרקעין בלבד (לא זכויות באיגוד) יחויב המוכר בשיעור מס 20% בנוגע לעסקאות שיום המכירה נקבע מ- 1.4.1961 עד 31.12.2011. התיקון מבטל את החלוקה הליניארית.

התנאים המקדמיים להטבה:

1. המוכר – יחיד (לרבות חברה משפחתית).

ההטבה חלה על המוכר הוא יחיד, לרבות חברה משפחתית לפי 64א לפקודה.

2. יום הרכישה של הזכות הנמכרת הוא בין 1.4.1961 ליום 6.11.2001.

3. יום המכירה של הזכות הוא 15.11.2010 ליום 31.12.2011.

4. המכירה היא של זכות במקרקעין.

5. ההטבה מותנית בכך שהזכות הנמכרת – הקרקע – קיימת לגביה תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה המתירה בנייה של מינימום 8 דירות המיועדות לשמש למגורים.

6. הסתיימה בנייתן על הקרקע בתוך 36 חודשים מיום המכירה של לפחות 80% מהדירות המיועדות לשמש למגורים או 8 דירות לפי הגבוה. הסתיימה הבנייה – מספיק אישור חיבור לחשמל, מים, או חיבור טלפון לבנין.

7. ההטבה מתייחסת למכירת קרקע פנויה עם הזכויות לבנייה או למכירת זכויות בקרקע שיש עליה בנין – בנויה עם זכויות לבניה נוספות של דירות או בנין שמיועד להריסה ובנייה מחדש.

8. קרקע שניתן לבנות עליה 8 דירות ומעלה והיא בבעלות של מספר יחידים – תזכה את המוכרים כולם בהטבה.

ההטבה אינה חלה:

A) על מכירות בלא תמורה.

B) על מכירות לקרובים (בתמורה שאינה בתמורה).

C) על מכירות שחל פטור ממס שבח – כולו או חלקו.

D) מכירות שקיים שיעור מס מופחת (12-24%).

E) מכירות שהן לפי סעיף 5(ב) – מכירה רעיונית – שינוי ייעוד.

F) על קרקע שבעתיד – צפוי לבנות עליה 8 דירות ומעלה.

תשלום המס

קיימים שני מסלולים:

מסלול ראשון: לשלם את המס לפי השיטה הקיימת – בשיטת הליניאריות. כאשר יוכח כי קיימת עמידה בתנאים להטבה – יוחזר המס בערכו הראלי (קרן, ריבית, הצמדה).

מסלול שני: תשלום המס לפי ההטבה בחוק זה, והעמדת ערבות למשך הזמן הקבוע היינו – לתום תקופת הבנייה.

החוק מפנה לסעיף(48ב) – ומבקש לציין כי המדרגות של שיעורי המס על יחיד יסתיימו בשיעור 20% ולא בשיעור 45% שהוא שיעור המס בשנת 2011.

דגשים:

1. הארכת מועד

שר האוצר יוכל להאריך את הוראת השעה לשנה נוספת בלבד.

2. הדיווח

על טופס 7002

מצרפים בקשה להקלה לפי הוראת שעה – יש טופס.

3. נהלי עבודה בשטח

אם אחד התנאים אינו מתקיים – תוצא הודעת שומה מנומקת.

אם המוכר עומד בכל התנאים למעט קיומו של תנאי הסיום בנייה – תוצא שומה חייבת ובו יופנה המוכר להגיש בקשה לתיקון שומה בתום הבנייה על הקרקע – תנאי 6 לעיל.

אם המוכר בחר לשלם את המס לפי הוראת השעה – היתרה – תוקפא עד לתקופה של 36 מיום המכירה ואז אוטומטית יצא חיוב אם לא יעודכנו הנתונים.

4. בקשות לפריסה

יתקבלו ויילקחו בחשבון – שיעור המס המקסימאלי יהיה 20%.

5. נכס מעורב

נכס מעורב הכולל בנין דירות וזכויות לבנייה נוספות של 8 דירות ומעלה – ייערך בו פיצול פיסי של הזכויות הנמכרות: על חלק השווי המתייחס לבנין – יחולו ההוראות הקודמות – חישוב ליניארי, על חלק הזכויות הנוספות – יחולו כללי הוראת השעה.

6. רכישות במועדים שונים

קרקע שנרכשה במספר מועדים – נניח 30% בשנת 1948 ו- 70% בשנת 1970 – החלק הזכאי להטבה הוא 70% מהמכירה – החלק שיום הרכישה שלו הוא לאחר 1961.

7. מכירה בקומבינציה

מוכר שמוכר בעסקת קומבינציה – והחלק הנמכר מכיל לפחות 8 דירות מגורים, כדי ליהנות מההטבה הוא צריך לוותר על הפטור במכירת דירת המגורים הקיימת על הקרקע.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי